En tvangsauktion er ubehagelig. Det føles personligt grænseoverskridende, at en kreditor kan tvinge dig og din familie på gaden. Uanset om du har en anden bolig at flytte i, eller ej.
Der går ca. 6-9 måneder fra du ikke betaler til en tvangsauktion kan gennemføres
Boligen er det eneste sted, hvor man har “helle” og hvor man kan være sig selv. Du bestemmer selv, hvordan der skal se ud, hvilke billeder, der skal hænge på væggen og derfor er boligen for mange et “helligt” sted.
Men når det kommer til økonomi, tages der ikke hensyn til dine følelser. Der handler det om én ting for kreditorerne:
Penge
En ejerbolig anses ikke som nødvendig i Danmark og derfor betragtes det juridisk som en værdi, der kan tages fra dig, hvis du ikke overholder dine betalingsaftaler.
Når kreditforeningen eller andre kreditorer ikke får sine penge til tiden, kan de tvinge dig til at sælge din bolig på tvangsauktion. Deres formål er naturligvis at få så mange penge tilbage som muligt.
Jeg kan ikke anbefale nogle at købe bolig overhovedet, medmindre du har sparet op til udbetalingen og min. 20% af boligens værdi. Du kan læse mere om dette i min artikel ”Køb aldrig en bolig!”.
[adrotate group=”31″]Hvilken kreditor får pengene?
Når du låner penge til en bolig, er det oftest hos en kreditforening. Samtidigt med, at de låner dig pengene tager de pant i boligen. På den måde sikrer de sig flest muligt de penge du har lånt, hvis det sælges.
Andre kreditorer kan også tage pant i din bolig og dermed få del i de penge boligsalget indbringer. Det er ”først til mølle” princippet. Først får kreditforeningen deres del og hvis der er penge tilbage, får de øvrige kreditorer deres del. Den kreditor, der først har taget udlæg i boligen, er den første, der får de penge, der måtte være tilbage.
Hvor lang tid går der?
Når du stopper med at betale kreditor, går der typisk 6-9 måneder til en tvangsauktion kan gennemføres af kreditor.
Hvad er proceduren for en tvangsauktion?
Her kan du se proceduren for en tvangsauktion:
- Kreditors advokat sender en begæring (anmodning) om udlæg i boligen til fogeden.
- Fogedretten informerer boligejeren om anmodningen og giver boligejeren mulighed for at møde frem til udlægsforretningen.
- Hvis boligejeren fortsat ikke betaler det skyldige beløb inklusive omkostninger eller laver en betalingsordning med kreditforeningen, foretager fogeden udlæg, som derefter giver kreditor ”lov” til at sætte boligen på tvangsauktion senere.
- Kreditors advokat begærer tvangsauktion hos fogeden. Boligejeren bliver for det meste indkaldt til alle de møder der afholdes i fogedretten, også selve tvangsauktionen.
- Vejledningsmøde i retten
Fogedretten indkalder boligejeren til et vejledningsmøde i retten, hvis boligejeren og/ eller familie bor der. Mødet afholdes for det meste inden 7 dage efter modtagelsen af anmodningen om tvangsauktion. Den kreditor, der har bedt om tvangsauktionen, kan også indkaldes til mødet. Formålet med mødet er at give boligejeren information om virkningerne af tvangsauktionen. Samtidig er formålet at oplyse om boligejerens muligheder for at få en advokat beskikket (betalt af det offentlige) og en sagkyndig antaget. Endelig fastsættes tidspunktet for et eventuelt forberedende møde og for selve auktionen. - En sidste chance for betaling
Nogle gange kan fogedretten på mødet meddele boligejeren en frist på normalt 4 uger for at undgå tvangsauktionen. Hvis boligejeren betaler hele det skyldige beløb, kan auktionen aflyses. Denne frist kaldes ”Afværgefristen”. Hvis du kan betale på nuværende tidspunkt, kan kreditor kræve at boligejeren betaler hele gælden, inklusiv diverse omkostninger. - Hvis du ikke betaler
Når afværgefristen er udløbet, kan fogedretten hyre en person, der inden for en frist på 4 uger skal forsøge at sælge boligen i fri handel. - Salgsopstilling laves
Hvis det ikke lykkes den hyrede person at sælge boligen i fri handel, laves en salgsopstilling til tvangsauktionen. Salgsopstillingen indeholder oplysninger om boligen og de rettigheder og forpligtelser, der følger med. Derudover laves en oversigt over de kreditorer, der har taget udlæg/ pant i boligen. - Forberedende møde
Fogedretten kan indkalde boligejeren eller kreditor til møde om planlægningen af tvangsauktionen. - Selve auktionen
Tvangsauktionen afholdes og den, der har givet det højeste bud, får ret til at få boligen overdraget. - Ny tvangsauktion kan kræves
Både boligejeren og kreditor kan kræve en ny tvangsauktion, hvis hele gælden ikke kan betales for det højeste bud, der er givet. Ved en ny tvangsauktion skal boligejer eller kreditor stille økonomisk sikkerhed for de udgifter, der er forbundet med en ny auktion (udgifter til annoncer og mødesalærer).Kommer der ikke andre bud på den nye tvangsauktion, vil den, der bød højst på den første auktion, få boligen. Kommer der højere bud på den nye auktion, vil den højestbydende på den nye tvangsauktion få boligen.
Kan jeg undgå en tvangsauktion?
Der findes ingen nemme måder at undgå en tvangsauktion på. Gør alt for selv at sælge din bolig på det frie marked, for at undgå tvangsauktion. Hvis du har mulighed kan du selvfølgelig betale det skyldige beløb, men det er sjældent en mulighed. Du kan naturligvis også kontakte kreditor og spørge, om du kan få noget mere tid til at finde pengene eller få et job.
Få hjælp til at undgå tvangsauktion
Det er for mange muligt at undgå en tvangsauktion. Det kan lade sig gøre, hvis der kan laves en betalingsaftale med kreditorer, så de ikke begærer boligen på tvangsauktion.
Det gøres ved en forhandling med kreditor og jeg vil anbefale, at du bruger en gældsrådgiver til dette. De er vandt til forhandling, så chancen for at det lykkes er større hvis du bruger en gældsrådgiver.
Læs mere om, hvordan vi kan hjælpe dig.
Derfor er tvangsauktion en dårlig idé
Boliger på tvangsauktion sælges ofte for 10-20 % mindre, end prisen på det frie marked. Derfor bør du så vidt muligt undgå tvangsauktion.
Jeg har budt og vundet 1. auktion.
Kreditforeningen har krævet 2. auktion.
Under udveksling af info, siger Rekv. advokaten at jeg gerne må komme med et bud så vi evt kan undgå 2. auktion. Det skal i følge hende være skriftligt.
Mit spørgmål:
Er det muligt at forhandle eller kan jeg kun sende et bud og hvis det ikke er nok er der så mulighed for dialog?
Hvordan regner jeg mig frem til rekv(kreditforeningen) mindste pris?
De har en Fordring på 1.483.000 og en restgæld på 1.377.785
Mit maks er under dette beløb – så jeg syntes jo ikke det giver mening at sende et bud hvis det på forhånd er tydeligt at de ikke går under Fordringsbeløbet?
De har vel også nogle omkostninger ved køb / 2. auktion frem for et mindre tab?
Håber i kan kaste lidt lys over dette emne.
MVH
Hej Madsen
For rådgivning om dette, vil jeg anbefale, at du kontakter en rådgiver med speciale i dette område.
Hej. Har fået brev om, mit hus ryger på tvang. Jeg har snakket med fogderetten og fået udsat det i 4 uger. Hvor lang tid går der derfra, til jeg skal være ude af huset?
Hvor lang tid har jeg til at søge lejlighed i ?
Hej Per
Det er der ikke et entydigt svar på. Det afhænger af, vor hurtigt sagsbehandlingen foregår. Læs evt. mere i artiklen ovenfor.
Hej
Ved du ca. hvor mange penge det drejer sig om, hvis man som boligejer kræver en ny tvangsauktion og skal stille med en økonomisk sikkerhed. Og hvordan foregår det rent praktisk?
Og hvad nu hvis boligejer imellem den første og anden tvangsaktion kommer til penge og kan betale eks. de skyldige afdrag. Bliver buddet fra første tvangsaktion så annulleret?
Hej Anna
Du skal have fat i en advokat med speciale på dette område for at få svar.
Min viden er basal og dækker ikke alle juridiske aspekter vedr. tvangsauktion.
Hej
Har en gæld på ejendomsskat og har prøvet et at komme igennem til skat og dennes advokat med en afdragsordning uden held de er aldrig vedtaget tilbage og nu har advokaten sendt det i fogedretten lønsninger udbedes
Hej Claus
SKAT laver pt. ikke afdragsordninger.
Det er dog muligt at betale frivilligt til din skattemappe.
Hej vi er endt med vi ikke har råd til at afdrage til alle vores kreditorre, vi betaler stadig vores boliglån i bank, vores kreditforening og hvad der ellers høre med til huset.
Ender huset på en tvangsauktion når der er taget udlæg i vores bolig?
Kan de tage udlæg i vores løn? jeg er på ressurseydelse og min mand vikar løn.
Hvor længe går der fra man få info om ens hus skal på tvangsauktion til man skal være flyttet?
Vores hus er sidst vurderet til 900000 og vores gæld i huset er på 1. mio og vores kreditforening og bank vil vel kræve deres penge først hvis huset ender på en tvangsauktion?
Hej Marlene
Det kan jeg ikke svare dig kort og præcist om i en brevkasse som denne.
Jeg vil anbefale, at du kontakter en gældsrådgiver, der kan se på jeres samlede situation og rådgiver.
Se evt. her.
https://gaeldshuset.dk/
Hej Berthel
Jeg og min kæreste lejer et hus og udlejeren/ejeren er flyttet permanent ud af landet og er MEGET svær at få fat i. Vi har haft det på fornemmelsen, at han ville bare lade huset gå på tvang, men har stadigvæk betalt vores husleje. Nu er vi blevet ringet op af en bank og de fortæller os, at huset skal på tvang og de kommer her i morgen for at kigge på huset. Er det det rigtige forløb? Skulle vi ikke blive kontaktet af en advokat eller fodgeden?
Hvad kan vi gøre?
Håber du kan svare på mine spørgsmål. På forhånd tak
Hej Freyja
Det kan jeg desværre ikke svare dig på.
Hejsa..
Vi havde et hus på tvang tilbage i 2011 og kom dårligt ud af den økonomisk.. Men mit spørgsmål lyder sådan her.. Ryger man ikke automatisk i rki efter en tvangsauktion? Det er fordi dem der smed os på tvang Nykredit truer os med at smide os i Rki igen nemlig
Hej Janne
Man ryger aldrig automatisk i RKI.
Det er kun kreditorer, der kan registrere dig i RKI, hvis de ønsker det.
Hver kreditor, du skylder penge, kan registere dig i RKI for de enkelte gældsposter.
Hej Berthelm,
Når huset er gået på tvang, hvad må man så fjerne fra huset? Vaskemaskine, brændeovn, emhætte, brænde og lign. eller skal det blive stående i huset?
mvh Heidi
Hej Heidi
Jeg er ikke specialist på området, så jeg vil anbefale, at du kontakter en advokat med viden på området.
Min nabos hus er på tvang i dag. Hvordan finder jeg ud af om jeg har fået ny nabo.
Hej Jørgen
Måske kan du se inde på tvang.dk, om det er solgt.
Ellers må du vente med tålmodighed.
Jeg ejer et hus i Udkants Danmark der er lejet ud. Det er svært salgbart til restgælden hos kreditforeningen. Jeg er bosiddende i et andet Europæisk land og kæmper hvert år med SKAT om mit tilhørsforhold til Danmark (potentiel dobbeltbeskatning) pga. det skide hus. Jeg skal aldrig tilbage til huset og bo.
Jeg overvejer om en tvangsauktion er den “nemmeste” løsning. Hvis huset sælges på tvang er der vel ingen tvivl om at kreditforeningen vil kræve et eventuelt tab pålagt mig at betale, men på mange måder vil dette være lettere at afvikle end de forpligtelser der følger med ved ikke at kunne sælge sit hus og potentiel dobbeltbeskatning.
Kan ikke rigtigt se andre muligheder idet kreditforeningen helt sikkert vil modsætte sig et salg med stort tab.
Vil en eventuel kautionist blive ramt ved en tvangsauktion. Flemming
Hej Flemming
Ja. Restgælden efter en tvangsauktion hæfter også kautionister for.
Hej. Hvis der er gjort udlæg i huset.og der absolut ingen friværdi i huset. Kan den som har gjort udlæg i huset. Forhindre et salg huset.
Hej Per,
Ja, det kan i princippet forhindre et salg, medmindre man tvinger et salg igennem ved at stoppe betalinger med efterfølgende tvangsauktion.
Hej.
Hvis en person i en andelsbolig forening ikke kan betale eller få solgt huset hvordan går man så.? Er det princip som med alm. Ejer bolig?
Mvh formanden
Hej Louise,
Det vil jeg mene.
Hej Berthel
Om 2 måneder afleverer jeg nøglerne til mit hus til kreditforeningen.
Spørgsmålet kan jeg opsige hus forsikringen eller hænger jeg på den indtil huset er solgt på tvangsauktion.
Mvh Lene
Hej Lene,
Jeg er ikke ekspert på området, så jeg kan desværre ikke svare dig.
Prøv at find noget gratis juridisk rådgivning, som kan hjælpe dig.
Hej Berthel
Hvis huset er røget på tvang, skal man så selv møde op til auktionen? Det ville være ubehageligt.
Mvh Pernille
Hej Pernille,
Det behøver du ikke.
Min kæreste har et hus som desværre er ved at ryge på tvangsauktion, da en tidligere lejer har misligeholdt det og nu kan det ikke sælges og han har et andet hus han bor i og har ikke råd til begge.. Kan det ene godt ryge på tvangsauktion og så kan han uden problemer blive boende i det andet eller vll det automatisk ryge med??
Hej Tina,
Hvis der er friværdi i det hus, hvor han bor nu, risikerer han at der tages udlæg i dette og evt. tvangsauktion.
Hvis man har et hus der er usælgeligt (mærket forurenet), men som man har gæld i for 800.000 og man har bil og halvdelen af et sommerhus. Er der mulighed for at man kan flytte fra huset til sommerhuset og sige værsgo kreditforening – Jeg kan ikke betale mere, nu må I beholde det? Hvad vil der ske? Vil man nægtes at kunne eje noget i al fremtid?
vh
Hej Dina,
Hvis du stopper med at betale til din bolig vil den i sidste ende blive solgt på tvangsauktion.
Evt. gæld efter tvangsauktionen vil blive din.
hej
hvor lang tid går der typisk fra man stopper med at betale sin huslån (bank og kreditforening) til man skal forlade ejendommen .. jeg tænker kommer man hjem en dag og så er låsen skiftet ud og man kan ikke få sine ting eller hvordan foregår det ?
hilsen Rene
Hej René,
I artiklen står der “Når du stopper med at betale kreditor, går der typisk 6-9 måneder til en tvangsauktion kan gennemføres af kreditor.”.
Det er dog meget forskelligt efter hvilken retskreds du bor i og hvor travlt de har på det tidspunkt.
Under forløbet bliver du informeret om, hvad der sker. Så hvis du åbner dine breve, bliver du næppe overrasket over, hvad der kommer til at ske.